Impulsionați de încrederea reînnoită în economie și de actualele rate scăzute ale dobânzilor, oamenii cumpără din ce în ce mai multe proprietăți în Olanda. Asta ar fi fost o propozitie buna inainte de 2020, dar chiar si acum dupa o pandemie, dupa o criza in Ucraina, tot se cumpara casele aici.
Poate că și dvs. vă gândiți să cumpărați o proprietate în Țările de Jos, fie pentru a rămâne aici pentru o perioadă de timp, fie ca investiție. Dar ce înseamnă acest lucru pentru poziția dumneavoastră fiscală? Și ce se va întâmpla dacă vă întoarceți în țara de origine și/sau dacă începeți să închiriați proprietatea?
Deducerea dobânzii ipotecare pentru casele din Olanda
Sistemul fiscal olandez include o deducere a dobânzilor ipotecare pentru o proprietate care este reședința principală (casa dumneavoastră). O valoare impozabilă pentru locuința dvs. este inclusă în declarația dvs. de impozit pe venit. Această valoare impozabilă reprezintă un procent din așa-numita valoare WOZ a locuinței dumneavoastră.
Valoarea WOZ este o valoare stabilită de autoritățile olandeze și este, de asemenea, utilizată ca bază pentru, de exemplu, unele dintre taxele municipale. Procentul utilizat pentru a determina valoarea impozabilă a locuinței dvs. variază între 0 și 2,35 %, în funcție de nivelul valorii WOZ a locuinței dvs. Cu cât valoarea locuinței este mai mare, cu atât mai mare este procentul din valoarea impozabilă pe care va trebui să îl plătiți.
De exemplu, dacă o casă are o valoare WOZ de 450.000 de euro, procentul aplicabil este de 0,75%, ceea ce duce la o valoare impozabilă de 3.375 de euro. Dobânda ipotecară plătită poate fi dedusă din această valoare impozabilă. În acest exemplu, dacă persoana în cauză a plătit 12.000 de euro ca dobândă ipotecară, acest lucru duce la o deducere de 8.625 de euro (3.375 de euro – 12.000 de euro) din venitul impozabil din declarația de venit.
Vă rugăm să rețineți că deducerea se aplică numai la venitul impozabil, nu și la impozitele de plătit. În prezent, beneficiul real pe care îl veți primi se bazează pe cea mai mare rată de impozitare care vi se aplică.
Începând cu 1 ianuarie 2020, rata utilizată pentru calcularea deducerii dobânzii ipotecare va fi redusă cu 3% în fiecare an. În termen de patru ani, rata de impozitare va fi de 37%. Astfel, chiar dacă vă încadrați în cea mai mare rată de impozitare de (pe atunci) 49%, deducerea va fi acordată la o rată de impozitare de numai 37%.
Dacă proprietatea nu este sau nu mai este reședința dvs. principală, nu aveți dreptul la deducerea dobânzii ipotecare. Bineînțeles, se aplică excepții, de exemplu, dacă părăsiți reședința doar temporar pentru muncă sau dacă încă nu locuiți în locuință din cauza faptului că este o clădire nou construită (sau încă în construcție) și mai are nevoie de lucrări pentru a deveni locuibilă.
Sfat: Dacă nu locuiți încă în locuință sau nu locuiți temporar în locuință, vă sfătuim să verificați în prealabil dacă acest lucru vă afectează deducerea dobânzii ipotecare.
Cheltuieli deductibile legate de achiziționarea (sau refinanțarea) unei locuințe in Olanda
Pe lângă dobânda ipotecară plătită, există și alte costuri pe care le veți suporta atunci când obțineți un împrumut ipotecar. Aceste costuri pot fi deductibile:
Taxa de închidere / comisionul bancar perceput de bancă (“afsluitprovisie”)
Costurile notariale pentru înregistrarea ipotecii (nu pentru achiziționarea proprietății în sine), inclusiv TVA
Costurile de evaluare pentru obținerea ipotecii
Alte costuri legate de ipotecă
Solicitarea unei evaluări preliminare
Deducerea dobânzilor ipotecare poate duce la o rambursare substanțială atunci când depuneți declarația de impozit pe venit. Cu toate acestea, este posibil să preferați să primiți rambursarea lunar în loc de o dată pe an. În acest caz, puteți solicita o rambursare preliminară din partea autorităților fiscale. Această rambursare preliminară este o estimare bazată pe informațiile cunoscute de autoritățile fiscale.
Sfat: Informați autoritățile fiscale dacă poziția dvs. fiscală se schimbă într-un anumit an și ajustați estimarea, de exemplu, dacă părăsiți Olanda sau vindeți casa. Acest lucru va preveni o plată semnificativă și uneori neașteptată atunci când depuneți declarația de impozit pe venit din Olanda pentru anul respectiv.
Părăsirea Olandei
Dacă decideți să părăsiți Țările de Jos, dar vă păstrați proprietățile, acest lucru vă va afecta situația fiscală. Convenția fiscală dintre Țările de Jos și noul dvs. stat de reședință va reglementa care stat are dreptul de a percepe impozite cu privire la această proprietate.
Majoritatea convențiilor fiscale prevăd că Țările de Jos, în calitate de stat în care este situată proprietatea, pot percepe impozite. Întrucât locuința dumneavoastră din Țările de Jos nu mai este reședința dumneavoastră principală (cu excepția cazului în care se aplică o excepție), nu veți mai avea dreptul de a solicita o deducere a dobânzii ipotecare. În schimb, valoarea netă a proprietății (valoarea minus orice împrumut ipotecar) va fi impozitată ca investiție în “caseta 3” din declarația dumneavoastră de impozit. Rata efectivă de impozitare privind valoarea proprietății minus creditul ipotecar se situează în prezent între 0,87 și 1,62%.
Rămâneți la curent
Deducerea dobânzii ipotecare este un beneficiu fiscal substanțial pentru proprietarii de locuințe din Țările de Jos și se poate lua în considerare, de asemenea, deductibilitatea costurilor suplimentare legate de obținerea ipotecii.
Cu toate acestea, este de așteptat ca beneficiul acestei deduceri să scadă în viitorul apropiat și chiar să fie eliminat. Dacă nu locuiți încă în locuință sau locuiți temporar în altă parte, vă sfătuim să vă informați în prealabil cu privire la modul în care acest lucru vă va afecta deducerea dobânzii ipotecare.
Atunci când părăsiți Olanda, nu uitați că s-ar putea să trebuiască să depuneți o declarație de impozit pe venit olandeză, deoarece Țările de Jos sunt autorizate să perceapă impozite pe proprietate.
Poti afla mai multe despre viata in Olanda cu aceste doua bloguri: BSN & DigiD